28.6.2019

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz: Novelle mit Tücken und Belastungen!

Wohnen muss leistbar sein“, sagt AK Präsidentin Renate Anderl. „Die Mieten in privaten Miet­wohnungen explodieren, befristete Miet­verhältnisse stehen auf der Tages­ordnung – immerhin sind zwei von drei neuen privaten Miet­verträgen befristet. Wir wissen aus unserer Wohn­beratung, dass viele Mieterinnen und Mieter die intransparenten Verträge, Miet­vor­schreibungen und Ab­rechnungen bei Genossenschafts­wohnungen beklagen.“

Noch Anfang Juli soll die Reform des Wohnungs­gemein­nützigkeits­gesetzes (WGG) vom National­rat beschlossen werden. „Die Novelle zum Wohnungs­gemein­nützigkeits­gesetz enthält sinnvolle Ansätze, trägt aber die Handschrift der Immobilienunternehmen. Die Novelle bedeutet weniger Mieterschutz, mehr Unsicherheit und steigende Wohnkosten. Mieter­organisationen und Mieterinteressen sind bei der Novelle völlig übergangen worden“, fasst Anderl die Kritik zusammen.

Daher appelliert die AK Präsidentin: „Weiterverhandeln, auch mit den Sozialpartnern und Mieter­organisationen – das Gesetz muss zurück in den Bauten­ausschuss und darf so nicht beschlossen werden!“ Sie verlangt: „Wohnen muss leistbar sein – es muss auch eine Reform des Mietrechts für private Wohnungen geben: klare Miet­ober­grenzen, klar definierte und begrenzte Zu- und Abschläge, Befristungen abschaffen, Betriebskosten senken, weg mit der Maklerprovision für Mieterinnen und Mieter, schärfere Sanktionen bei Mietwucher, mehr geförderter Wohnbau.“

Die Analyse von Thomas Ritt, Leiter der Abteilung Kommunal­politik: „Die WGG-Novelle enthält Verschlimmerungen für Wohnungs­suchende sowie Mieterinnen und Mieter. Es drohen Belastungen durch intransparente Mieterhöhungen, Kurzzeit­befristungen und einbehaltene Mietsenkungen und durch Diskriminierungen beim Wohnungs­zugang. Der Rechtsschutz für Mieterinnen und Mieter wird teilweise weiter abgebaut. Zudem ist mit keinem Feder­strich gewährleistet, dass mehr leistbarer Wohn­raum geschaffen werden soll. Auch, wenn manches gut gemeint ist, es ist aber schlecht gemacht!“

Wohn­versprechen der türkis-blauen Regierung haben sich in Luft aufgelöst

Im Regierungs­programm hatte die türkis-blaue Regierung ein gerechtes, transparentes und verständliches Miet­recht vorgeschlagen. „Aber den Worten folgten keine Taten“, kritisiert AK Thomas Ritt, Leiter der Abteilung Kommunalpolitik der AK Wien.  

Auch die Wohn­bau­investitions­bank war schon auf Schiene, grünes Licht gab es aus Brüssel bezüglich der Haftungen des Bundes. Kurzer Rückblick: In der Startphase waren 500 Millionen Euro an Bundes­haftungen vorgesehen. Durch die Wohn­bau­investitions­bank hätten leistbare Wohnungen mit billigem Geld der Europäischen Investitions­bank finanziert und gebaut werden können – das hätte in kurzer Zeit 30.000 zusätzliche, leistbare Wohnungen gebracht und zusätzlich 16.000 bis 20.000 Arbeitsplätze.

Doch dann hat die vorige Regierung den Haftungsrahmen aus dem Wohn­bau­investitions­bank­gesetz gestrichen und damit der Bank die Geschäfts­grundlage entzogen. Sie wurde im Sommer 2018 von ihren Eigentümern zugesperrt. 

Ritt: „Der letzten Regierung war die Förderung von privatem spekulativen Betongold ein größeres Anliegen, als die Schaffung von zusätzlichem günstigen Wohn­raum, die Förderung von Arbeits­plätzen und Stabilität in der Bau­wirtschaft.“

WGG: Mieter­Innen­interessen kommen unter die Räder, Belastungen drohen!

Nun soll Anfang Juli vom Nationalrat noch die Reform des Wohnungs­gemein­nützigkeits­gesetzes (WGG) beschlossen werden. Die AK Analyse zeigt: Im Endeffekt sind im Entwurf zur WGG-Novelle nur Interessen der Immobilien­unternehmen berücksichtigt worden, Mieter­Innen­interessen finden sich nicht.

Die größten AK Kritikpunkte:

1. Intransparente willkürliche, mitunter deutliche Miet­er­höhungen – Konsumenten­schutz­gesetz ausgehebelt
Der AK stößt sauer auf, dass eine wichtige Bestimmung des Konsumenten­schutz­gesetzes gestrichen werden soll. Bauvereinigungen brauchen künftig mögliche Erhöhungen der kostendeckenden Miete im Miet­vertrag nicht mehr klar aufschlüsseln. Die Mieter­Innen müssen über die schon bei Vertrags­abschluss absehbaren Mieterhöhungen nicht mehr informiert werden.  

Das verlangt die AK: Die neue Regelung soll gestrichen werden. „Willkürlichen Miet­er­höhungen wird dadurch Tür und Tor geöffnet“, so Ritt.  „Mieterinnen und Mieter sollten einen eindeutigen Anspruch darauf haben, dass sie von ihrer Bau­vereinigung vor Abschluss des Mietvertrages klar und verständlich über die Zusammen­setzung und Veränderung des vereinbarten Mietzinses informiert werden.“

Es ist völlig unverständlich, dass man gerade im sozialen Wohnbau das Konsumenten­schutz­gesetz teilweise außer Kraft setzt und damit die Mieterinnen und Mieter massiv benachteiligt. Gerade über über­proportionale Miet­zins­erhöhungen, die bei Vertrags­abschluss absehbar sind, soll die Bau­vereinigung verpflichtet sein, die MieterInnen zu informieren. 

2. Höhere Mieten nach Rückzahlung aller Darlehen
Sind mit den Miet­zins­einnahmen alle Darlehen zurückgezahlt worden, ist die Genossen­schaft bisher gesetzlich verpflichtet, die Mietentgelte abzusenken. Gleichzeitig fließen ab diesem Zeitpunkt fast die ganzen Mehreinnahmen in den Topf des Erhaltungs- und Verbesserungs­beitrags.

Laut geplanten Gesetz würde es so sein, dass die Bauvereinigungen trotz Rück­zahlung der Errichtungs­kredite weiterhin hohe Mieten einheben und den Mietzins nicht mehr senken müssen, wenn gewisse Bedingungen vorliegen. Diese sind so unklar formuliert, dass sie gleichsam einen Freibrief zur Nicht­absenkung der Mieten darstellen. Es wäre möglich, über Jahrzehnte eine höhere Miete zu verlangen als bisher zulässig ist, ohne dass das an besonders überprüfbare Voraus­setzungen geknüpft ist.  

Das verlangt die AK: Diese Belastung der MieterInnen ist entschieden abzulehnen. Eine gemeinnützige Bau­vereinigung könnte die höheren Mieten (= nicht verminderten Auslaufannuitäten) für Erhaltungs- und Verbesserungs­arbeiten „verpulvern“, ohne dass eine unabhängige Stelle (Schlichtungs­stelle oder Gericht) die Notwendigkeit der Arbeiten und/oder Angemessenheit der verrechneten Kosten überprüft. Die Neuregelung gehört gestrichen oder aber ganz entschieden nachgebessert. 

3. Befristete Kurz­zeit­miet­verträge beliebig möglich 
Derzeit sind Kurz­zeit­miet­verträge bei Genossenschafts­wohnungen unzulässig. Die Mindest­frist von drei Jahren ist bei Befristungen immer einzuhalten. Im Entwurf wird erstmals ausdrücklich betont, dass die gemeinnützigen Bau­vereinigungen zur grundsätzlich unbefristeten Vermietung von Wohnungen verpflichtet sind. Es werden andererseits umfangreiche Möglich­keiten neu geschaffen, Miet­verträge auch auf sehr kurze Zeit befristet abzuschließen. Selbst Ketten­miet­verträge in beliebiger Anzahl und beliebiger Dauer sollen erlaubt sein.  

Das verlangt die AK: Die Regelung muss weg. Die Rechtslage wird nicht nur weiter verkompliziert. Es werden verschiedene Ausnahmen geschaffen, die in bestimmten Fällen bisherige MieterInnenrechte verschlechtern oder sogar beseitigen, etwa gerade für benachteiligte Personen in Krisen­situationen.  Kurz­zeit­miet­verträge sind gerade beim sozialen Wohnraum sachlich ungerechtfertigt. Ausnahmen sind umgehungs­sicher auf ganz klar definierte Fälle zu beschränken, etwa auf die Überlassung von Heimplätzen.  

4. Wohnung an eingeschränkten Personenkreis – verfassungswidrige Diskriminierung
Sowohl bei der Wohnungs­vergabe als auch bei einer Übertragung auf Wohnungs­eigentum erfolgt eine Einschränkung auf einen bestimmten Personenkreis. Die Diskriminierung von bestimmten Personen wird damit gerechtfertigt, dass „auch im Rahmen des Wohnungs­gemein­nützigkeits­gesetzes verdeutlicht werden soll, dass das im Weg über die steuerliche Privilegierung von gemeinnützigen Bauvereinigungen sowie wesentlich über heimische Wohn­bau­förderungs­mittel generierte Eigenkapital von gemeinnützigen Bauvereinigungen und der mit dessen Hilfe errichtete Wohnraum in erster Linie zur Wohnversorgung österreichischer Staatsbürger und diesen (staatsvertraglich) Gleichgestellten gewidmet ist“.   

Das verlangt die AK: Die geplanten Einschränkungen sind abzulehnen. Sie sind sachlich nicht gerechtfertigt und greifen überdies – bei gefördert errichteten Wohnungen - widerrechtlich in die wohn­bau­förderungs­rechtliche Zivil­rechts­kompetenz der Länder ein. „Das ist eine sinnlose Symbolpolitik und wir halten die Zugangs­beschränkungen auch für verfassungs­widrig“, so Ritt.

„Beschäftigte aus Drittstaaten zahlen hier Steuern und Wohn­bau­förderungs­beiträge, sie tragen auch wesentlich zu den ‚heimischen‘ Wohn­bau­förderungs­mitteln bei. Und diese Personen würden aber in Zukunft gar keinen oder einen nachrangigen Zugang zu den von ihnen mitfinanzierten Wohnungen bekommen. Wo bleibt da die Gerechtigkeit?“, fragt Ritt. „Sie wären sogar gegenüber solchen Personen diskriminiert, die gar keinen Wohn­bau­förderungs­beitrag zahlen und dennoch Zugang zu geförderten Genossenschafts­wohnungen haben.“ 

5. Keine fixen Gehalts­ober­grenzen mehr für Vorstände und Geschäfts­führer­Innen 
Derzeit gibt es klare Obergrenzen für Vorstände und Geschäfts­führer­Innen der Genossenschaften – strittig war bisher nur, ob etwa Überstunden extra abgegolten werden dürfen. Diese sollen künftig nicht mehr gelten. Neu im Initiativantrag gegenüber dem versendeten Begutachtungsentwurf ist: „Bestehende Anstellungsverträge können wahlweise umgestellt werden.“ Damit ist nun klar, dass auch die derzeitigen Geschäfts­führer­Innen und Vorstände entgegen der bisherigen Rechtslage keinerlei betragsmäßige fixe gesetzliche Obergrenze für ihre Bezüge und Gehälter haben sollen. Wenn etwa der Vorstand der BUWOG eine Million kassiert, dann soll das wohl ein Gradmesser für die Gehälter der Vorstände bei den gemeinnützigen Bauvereinigungen werden? 

Das verlangt die AK: Die Regelung muss gestrichen werden – Gehaltsobergrenzen müssen bleiben!

Zusätzlich fordert die AK bei der Novelle des Wohnungs­gemein­nützigkeits­gesetzes: 

  • Zinsen senken: Gemeinnützige Bauvereinigungen verrechnen MieterInnen immer noch 3,5 Prozent Zinsen für das eingesetzte Eigenkapital. Die Zinsen sind weit überhöht, sie müssen nach unten angepasst werden. 

  • Mehr Mitsprache: Bei Erhaltungs- und Verbesserungs­arbeiten haben Mieterinnen und Mieter weiterhin kaum ein Mitsprache­recht – das muss sich ändern! 

  • Abrechnungen des Erhaltungs- und Verbesserungs­beitrags überprüfbar machen:  Abrechnungen über den von MieterInnen bezahlten Erhaltungs- und Verbesserungs­beitrag können in der Regel 20 Jahre nicht auf die inhaltliche Richtigkeit überprüft werden. Das ist unfair. Abrechnungen des Erhaltungs- und Verbesserungs­beitrags müssen so wie Betriebskosten – unmittelbar nach Legung – überprüfbar sein.

  • Klare Infos vor Miet­vertrags­abschluss, mehr Transparenz bei Mietverträgen: MieterInnen brauchen klare Infos im Mietvertrag, wie sich ihre Miete zusammensetzt, und mit welchen Belastungen sie rechnen müssen. Sie sollen vor unliebsamen finanziell nachteiligen Überraschungen geschützt sein.  

  • Keine höhere Miete bei vorzeitiger Rückzahlung der Wohn­bau­förderungs­darlehen (Abschaffung § 13 Abs. 4): Bei bestimmten Wohnungen (rund 50.000 in Österreich) können gemeinnützige Bauvereinigungen statt des kostendeckenden Mietzinses einen höheren „angemessenen“ Betrag verlangen. Das ist sachlich nicht (mehr) gerechtfertigt und sollte aus dem Gesetz gestrichen werden.  

Wohnen muss leistbar sein!

„Mieterinteressen wurden in der der Novelle zum Gemein­nützigkeits­gesetz null berücksichtigt. Unsere Analyse zeigt klar, dass eigentlich nur Interessen der Immobilien­unternehmen Niederschlag gefunden haben“, kritisiert AK Präsidentin Renate Anderl. „Daher verlangen wir: Die Novelle soll noch nicht vom Nationalrat beschlossen werden, es soll weitere Verhandlungen mit den Sozialpartnern und Mietervertretern zum Schutz der Mieter geben!“ 

„Wohnen muss leistbar sein“, sagt Anderl. „Vor allem für Junge und junge Familien ist es schwierig, eine passende Wohnung zu finden, ganz zu schweigen von den hohen Mietkosten. Daher sind dringend Maßnahmen nötig, um Wohnen leistbar zu machen!“  

1) Neues Mietrecht für private Wohnungen: Ein neues Mietrecht für private Wohnungen mit wirksamen Miet­zins­ober­grenzen, klar definierten und begrenzten Zu- und Abschlägen. Überdies müssen die befristeten Mietverträge abgeschafft werden, außer bei Eigenbedarf für VermieterInnen. Und: Grundsteuer und Versicherung müssen aus den Betriebs­kosten gestrichen werden – das ist Sache des Vermieters.  

2) Weg mit Makler­provision für MieterInnen: Nur der Erstauftraggeber soll provisions­pflichtig sein – eine entsprechende Regelung muss im Maklergesetz verankert werden. Erstauftraggeber ist im Regelfall der Vermieter, der seine Wohnung vermieten möchte. Das gilt in Deutschland – dort Bestellerprinzip genannt – schon seit Juni 2015.  

3) Wirksame Sanktionen bei Mietwucher. Vermieter­Innen sollen etwa bei gesetzwidrig vereinbarten Mietzinsen das Doppelte des unrechtlich kassierten Betrages zurückzahlen. 

4) Mehr geförderter Wohnbau: Mit der Widmungs­kategorie „Geförderter Wohnbau“ setzte Wien einen Schritt in die richtige Richtung. Zusätzlich müssen Grund­stücks­reserven, die Bund und Länder besitzen, vorrangig für den geförderten Wohnbau gesichert und verwendet werden.  

Es müssen auch private Projektentwickler – durch eine Sozial­wohnungs­verpflichtung – mehr in die Verantwortung genommen werden. Dadurch können in Wien mindestens 9.000 neue geförderte Wohnungen pro Jahr errichtet werden.

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Verlag: AK Wien
Erschienen: Wien, 2019

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