21.2.2017

Renovierte Wohnviertel sind immer weniger leistbar

Wohnungen in bestimmten Grätzln Wiens sind sehr begehrt. Sie bieten eine tolle Infrastruktur und Lebensqualität, doch nicht jeder kann es sich leisten, dort zu leben. Das sperrige Wort Gentrifizierung bezeichnet Prozesse in der Stadt, die Quartiere und Viertel umstrukturieren. Dabei werden Haushalte mit geringerem Einkommen verdrängt, Mieten und die Preise der Eigentumswohnungen steigen und das Flair der Nachbarschaft verändert sich. Phänomene der Verdrängung in Städten sind nicht neu, die ärmsten und ausgegrenzten Gruppen waren häufig Opfer des „freien Markts“. Seit aber größere Teile der Gesellschaft von steigenden Mieten bedroht sind, wird dieses Faktum auch breiter diskutiert. In Wien wurde Gentrifizierung lange Zeit nicht thematisiert.

Aufgrund des hohen Anteils sozial gebundener Wohnungen bzw. des Instruments der sanften Stadterneuerung samt Mietpreisbindung herrschte die Annahme vor, dass es derartige Prozesse hier nicht gibt. Langsam gibt es ein Umdenken. So nahm die Stadt Wien an der Untersuchung „Kommunaler Umgang mit Gentrifizierung“ teil. Die Studie wurde vom Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) aus Berlin durchgeführt. Insgesamt waren acht Städte aus Deutschland und Österreich am Projekt beteiligt. Auch die Abteilung Kommunalpolitik der AK Wien brachte sich in Kooperation mit den Magistratsabteilungen „Stadtentwicklung und Stadtplanung“ (MA 18) und „Wohnbauforschung“ (MA 50) in dieses Projekt ein.

Tipp

Dieser Artikel der AK Wien-Expertinnen Katharina Hammer und Judith Wittrich ist in der Ausgabe Nr. 4, 2016, der Zeitschrift „AK Stadt“ erschienen. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Mehr ...

Gentrifizierung, eine Annäherung

Der Gentrifizierungs-Begriff wurde von der britischen Soziologin Ruth Glass entwickelt, sie prägte ihn in den 1960er-Jahren, als sie Veränderungsprozesse im Londoner Stadtteil Islington untersuchte. Gentrifizierung bezieht sich auf sozialräumliche Verdrängung in den Städten. Sie ist jedoch kein trennscharfer, einheitlich verwendeter Begriff – das zeigt sich in den wissenschaftlichen Erklärungsansätzen und wurde auch im Zuge des DIFU-Projekts anhand der unterschiedlichen Zugänge der beteiligten Städte deullich. Ein besonders im deutschsprachigen Raum bekannter Zugang ist der„Doppelte Invasions-Sukzessions Zyklus“. Beobachtet werden Kunst- und Kulturschaffende, aber auch Studierende (PionierInnen), die in preisgünstige Nachbarschaften ziehen. Die Grätzln verändern sich – neue Bars, Lokale, Geschäfte eröffnen – und werden schick. Durch die neue Atmosphäre angezogen, folgen die „Gentrifier“. Sie sind ökonomisch bessergestellt und verdrängen einkommensschwächere Alteingesessene, aber auch die PionierInnen.

Alte Bausubstanz, hohe Rendite

Weitere Ansätze orientieren sich stärker an ökonomischen Dimensionen und fokussieren auf den Immobilienmarkt. Gentrifizierung meint hier (Re)Investitionen in bauliche Strukturen und damit verbundene Miet bzw. Kaufpreissteigerungen, die eine Verdrängung von einkommensschwächeren Gruppen zur Folge haben. Ausgangspunkt ist eine angenommene Rendite-Differenz – die sogenannten „Rent-Gaps“ oder „Mietlücken“. Diese Mietlücken zeigen die Differenz zwischen aktuellen Mieteinnahmen und den potenziell erzielbaren Einnahmen. Eine erweiterte Theorie geht vom sogenannten „Value-Gap“ aus. Diese setzt voraus, dass Häuser rentabler sind, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden. Der „Value Gap“ drückt dann den Wertunterschied in der Rendite aus. Auffallend ist daneben, dass Investoren gerne ihr Geld in Gebieten mit alter Bausubstanz, guter Verkehrsanbindung und (verhältnismäßig) niedrigen Boden- und Mietpreisen anlegen. Sanierungsförderungen und andere kommunale Investitionen in neue Infrastruktur wie U-Bahnbau, Platzneu-/umgestaltungen oder in verkehrsberuhigende Maßnahmen können zu höheren Mieten bzw. (privaten) Folgeinvestitionen führen.

Die Vor- und Nachteile

Die Folgen von Gentrifizierungsprozessen sind vielschichtig. Aufwertungsmaßnahmen bringen mitunter viele Vorteile für BewohnerInnen und das gesamte Grätzl: Neuer, moderner Wohnraum entsteht und durch den Zuzug einkommensstärkerer Haushalte gibt es zumindest zeitweilig eine wachsende soziale Durchmischung. Auch die lokale Wirtschaft wird belebt. Begleitet wird dieser Vorgang häufig durch steigende Mieten und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Dadurch sinkt das Angebot an leistbarem Wohnraum. Die Methoden können recht unverfroren sein: MieterInnen werden psychisch unter Druck gesetzt oder mit Täuschungen und Lügen zur Aufgabe ihres Mietvertrags gebracht.

In brutalen Fällen werden grobe Schäden nicht repariert oder Müll und Schutt im Haus gelagert. Diese Fälle sind gar nicht selten, sie können regelmäßig in den Medien nachgelesen werden. Es gibt auch die Möglichkeit, bestehende Mieten empfindlich zu verteuern. Zwar ist die Anhebung laut Mietrechtsgesetz (MRG) in der Regel nur gemäß des Verbraucherpreisindexes (VPI) möglich. Bei einer Sanierung ohne ausreichender Mietzinsreserve darf aber nach Paragraph 18 Mietrechtsgesetz die Miete erhöht werden. Voraussetzung dafür ist eine Genehmigung durch die Schlichtungsstelle oder das Gericht. So bleibt vielen nur mehr der Umzug in billigere Gegenden. Ins Grätzl ziehen nun vor allem Besserverdienende. Verdrängung kann auch mit dem symbolischen und sozial-strukturellen Umbau des Quartiers einhergehen. Alteingesessene BewohnerInnen fühlen sich in den neuen Konsum- und Nachbarschaftsstrukturen fremd und ziehen weg. Die soziale Mischung nimmt in gentrifizierten Quartieren aufgrund von Verdrängungsprozessen wieder sukzessive ab, die Gruppe der sozioökonomisch Bessergestellten wird immer größer.

Besonders drastisch zeigen sich Prozesse der Gentrifizierung in sogenannten Global oder World Cities wie London und Paris. In London gibt es mittlerweile Gegenden, in denen sich auch gut situierte Mittelschichtshaushalte ihre Wohnung nicht mehr leisten können. Die Vertreibung breiter Bevölkerungsschichten aus der Stadt hat drastische Folgen: Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen müssen die Städte verlassen. Es kommt zu einer (spekulativen) Leerstandsproduktion, Stadtteile laufen Gefahr, zu veröden. Auch in Städten wie Berlin, die lange als leistbar und preiswert galten, sind die BewohnerInnen mit steigenden Mieten und Verdrängungsprozessen konfrontiert. Aber immerhin formiert sich unter den Schlagworten „Recht auf Stadt“, „Recht auf Wohnen“ und „Wir bleiben alle“ Widerstand.

Sonderfall Wien

In Wien kommt eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den damit assoziierten Prozessen der Gentrifizierung nur schwer in Gang. Dezidierte Forschungsarbeiten zum Thema sind auf wissenschaftlicher Seite rar, auch Daten seitens der Stadt liegen – zumindest öffentlich – nicht vor. In Abständen taucht das Thema Gentrifizierung in (medialen) Diskursen auf. Der Begriff hat es bisher aber nur in den Glossar des Stadtentwicklungsplans STEP 2025 geschafft. Bisher wurde sogar darüber gestritten, ob die Gentrifizierung in der Hauptstadt überhaupt existiert. Das verdeutlichten auch die unterschiedlichen Standpunkte der Wiener InterviewpartnerInnen im Rahmen der DIFU-Studie. Doch nun wurde erstmals auch am Wiener Wohnbauforschungstag festgestellt: Es gibt Gentrifizierung in Wien – zeitverzögert. Gegen eine „Wiener Gentrifizierung“ wird ein – zum Teil zu Recht – prominentes Argument vorgetragen: Wien ist der internationale Leuchtturm des sozialen Wohnbaus. Kaum eine andere Stadt besitzt ähnlich große kommunale Wohnbaubestände. Derzeit leben 24,5 Prozent der Bevölkerung im Gemeindebau, 19,4 Prozent in Genossenschaftswohnungen. 6,1 Prozent und 13 Prozent entfallen auf Haus- und Wohnungseigentum.

Damit bleibt immer noch ein Drittel privater Mietwohnungen als gentrifizierungsrelevante Segment. Der soziale Wohnbau wirkt zwar regulativ auf die Mietpreisentwicklungen der Stadt. Gentrifizierung ist jedoch ein lokales Phänomen, das eher in Innenstadtlagen und Altbaubeständen auftritt. Sozialer Wohnbau ist aber nicht gleichverteilt, es gibt in den innerstädtischen Quartieren signifikant weniger soziale Wohnbauten. Damit geht ihr Regulationspotenzial kleinräumig verloren. Zudem bestehen finanzielle und institutionelle Zugangsbeschränkungen (Finanzierungsbeitrag bzw. „Wiener Wohnticket“).

Zahnloses Mietrecht

So ist es erklärbar, dass gut 70 Prozent der jährlich neuen Mietverträge im privaten Segment abgeschlossen werden. Damit kommt den privaten Mietwohnungen eine noch größere Bedeutung als gentrifizierungsrelevantes Segment zu. Auch das Mietrecht kann – aufgrund der Deregulierungen ab den späten 1960er- und 1990er-Jahren – diese Tendenz nicht stoppen. Es räumt nun die freie Mietzinsvereinbarung für Neuvermietungen und die Möglichkeit für befristete Mietverträge, den Wechsel vom Kategoriemietzinssystem zum angemessenen Mietzins und zum Richtwertmietzinssystem samt Lagezuschlag ein. Auch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum bedeutet eine Verknappung des Mietangebots. Die Preise für Eigentumswohnungen sind massiv angestiegen und für Gering- und DurchschnittsverdienerInnen kaum leistbar.

Sanfte Stadterneuerung

Auch das Sanierungsförderungs-Programm „Sanfte Stadterneuerung“ im Gründerzeitgebiet leistet(e) seinen Beitrag. Als Private-Public-Partnership-Modell angelegt, sollte öffentliches Geld als Anschubfinanzierung für private Investitionen dienen. Im Gegenzug erklärten sich die/der EigentümerIn bereit, eine förderungsrechtliche Mietpreisbindung von meist 15 Jahren einzuhalten. Aufgrund der förderrechtlichen Vereinbarungen wird innerhalb dieses Zeitraums keine Miete im klassischen Sinn eingehoben, sondern eine sogenannte Kostenmiete. Diese dient ausschließlich zur Rückzahlung der Bau- oder Sanierungskosten. Sie besteht aus den Rückzahlungsraten (Tilgung und Zinsen) für Bankkredite, Förderdarlehen und eingesetzten Eigenmitteln, den Hausbetriebskosten und der Umsatzsteuer. Für die EigentümerInnen entstehen auf Dauer der Kostenmiete keine Gewinne.

Trotzdem sind die Belastungen der MieterInnen insbesondere durch diese kurzen Rückzahlungszeiten sehr hoch. Außerdem unterliegt nur der Vertrag der Erstvermietung der sanierten Wohnung einer Kontrolle der Stadt. Verträge bei Wiedervermietung – auch innerhalb der besagten 15 Jahre – werden nicht auf die förderungsrechtliche Mietdeckelung kontrolliert. Etwaiges Fehlverhalten wird kaum sanktioniert. Nach Ablauf der 15-jährigen Frist fallen sanierte Wohnungen im Bestand in den Vollanwendungsbereich des MRG, durch die Sanierung neu geschaffene Wohnungen unterliegen dem freien Mietzins. Die Erfahrungen der AK zeigen, die Mietpreise dieser aufgewerteten Wohnungen sind heute kaum mehr erschwinglich.

Im Rahmen der „Sanften Stadterneuerung“ wurden rund 2,5 Milliarden Euro öffentliche Förderungsmittel den privaten ImmobilieneigentümerInnen gewährt. Die Zahl der Sub-Standardwohnungen (Kategorie C und D) wurde auf etwa 4,5 Prozent reduziert.Der Anreiz für die Verwendung von Fördermitteln ist bei gegenwärtigem Zinsniveau recht gering. Es wird also frei finanziert saniert – das Prinzip der Kostenmiete bleibt nun gänzlich aus.

Schlussfolgerungen

Es gibt unterschiedliche Erklärungsmodelle der Gentrifizierung und ihrer Verdrängungsmuster. Keine dieser Theorien liefert eine hinreichende, allgemein gültige Erklärung. Thematisch geht es um leistbaren Wohnraum, Nachhaltigkeit eingesetzter Fördermittel, Machtungleichheiten zwischen InvestorInnen und BewohnerInnen, Polarisierung von Stadträumen und um sozial gerechte Stadtentwicklung. Auch der DIFU-Bericht kommt für Wien zum Schluss, dass im Mietwohnungsmarkt (Gemeindewohnungen, gemeinnützige Bauvereinigungen, privater Mietwohnungsmarkt) immer mehr Einschränkungen beim Zugang einzelner Teilmärkte sichtbar werden. Deutlich wird, dass es eine zunehmende soziale Polarisierung in den Städten gibt. Dieser gilt es, neue (wohnungspolitische) Instrumente entgegenzusetzen. Die inneren Bezirke müssen wieder stärker in die soziale Wohnraumversorgung eingebunden werden. Das Potenzial der Nachverdichtung, insbesondere in den (kommunalen) 50er- bis 70er-Jahre-Bauten, muss genutzt werden.

Einschränkung des privaten Profits

Längerfristig hilft nur die Einschränkung der privaten Profitinteressen am Wohnungsmarkt, ein zentrales Instrument ist hierfür der soziale Wohnbau. Jedoch kann der geförderte Neubau und Gemeindewohnungsbau – selbst wenn er eine so starke Rolle spielt – nicht die gesamte Last der sozialen Verantwortung einer Stadt tragen. Flankierend zu der mietpreisdämpfenden Funktion des sozialen Wohnungsbaus müssen daher ebenso starke Instrumente für den privaten Bestand aktiviert werden. Die deutschen Erfahrungen zeigen, dass sich das Instrument der Erhaltungssatzung positiv auswirkt. In diesem Rahmen besteht die Möglichkeit, Luxusmodernisierungen zu unterbinden, kommunale Vorkaufrechte auszuüben und Umwandlung zu verbieten.

Leistbarer Wohnraum für die ganze Stadt!

Forderung

Erfassung und Reaktion auf sozialräumliche Entwicklungen:

Verdrängungsprozesse müssen durch ein kontinuierliches Monitoring erfasst werden. Es braucht eine kleinräumige Beobachtung der Mietpreisund Kaufpreisentwicklung.


Gezielte Förderung von Quartiersmanagement und quartiersbezogenen Ansätzen.

Novellierung des Mietrechts: Schaffung klarer Mietbegrenzungen und klarer Zu- und Abschläge, Deckelung der Zuschläge bei 20%; Abschaffung des Lagezuschlags, Ausweitung des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes, Verbot von befristeten Mietverträgen, Bezahlung der MaklerInnengebühr durch ErstauftraggeberIn. Bau von mindestens 9.000 geförderten Wohnungen pro Jahr sowie eine aussagekräftige Datenbasis zur Wohnbauleistung. Innere Bezirke stärker in soziale Wohnraumversorgung einbinden: Etwa über eine Sozial-Verpflichtung bei Neubau/Nachverdichtung – InvestorInnen sollten bei Neubauten langfristig verpflichtet werden, einen Teil sozial verträglich zu vermieten. Für gemeinnützige Bauvereinigungen muss es wieder möglich sein, „dauerhaft sozial gebundenen“ Wohnraum in zentralen Lagen zu errichten.


Die wirkungslose Widmungskategorie förderbarer Wohnbau muss zu einer Kategorie werden, die tatsächlich dem geförderten Wohnbau zur Verfügung steht.

Auch nach Ende der Förderungslaufzeit (Neubau/ Sanierungen) müssen Wohnungen nach sozialen Kriterien vergeben werden: Genauso sollen die Mieten auch bei geförderten privaten Bauten weiterhin einer Deckelung unterliegen (wie zB bei gemeinnützigen Bauträgern). Gerechtigkeitsproblemen beim Zugang zu Gemeindewohnungen entgegenwirken: zB Wiener Wohnticket: Anspruch erst nach zwei Jahren bzw Verlust, wenn Umzug durch befristeten Mietvertrag auch innerhalb Wiens zwingend notwendig wird. InvestorInnen müssen ihren gesellschaftlichen Beitrag leisten: Einführung einer Abgabe für Wertsteigerungen im Umfeld von städtischen Investitionen (zB U-Bahnbau, Aufwertung durch Umgestaltung Öffentlicher Räume) sowie einer Abgabe pro m2 Nutzfläche, die errichtet oder verkauft wird. Maßnahmen bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Es braucht neue Instrumente vor Ort wie etwa die Einführung von sozialen Erhaltungsgebieten mit Genehmigungsvorbehalt zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie ein Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum!

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Verlag: AK Wien
Erschienen: Wien, 2018
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