6.3.2013
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Wohnen im Arsenal

Erstmals in Österreich untersucht eine Sozialstudie die Langzeit-Folgen einer großen Wohnungsprivatisierung in Österreich. Im Jahr 2003 wurde im Zuge der Buwog-Privatisierungen auch ein Wohnungspaket der Bundesimmobiliengesellschaft, insgesamt 3.900 Wohnungen, privatisiert, darunter auch etwa 800 Wohnungen im Arsenal. Davon sind derzeit etwa 700 bewohnt. „Die Studie zeigt jetzt, dass die AK damals zu Recht Verschlechterungen für die Mieter und Mieterinnen befürchtet hat“, sagt der Leiter der Abteilung Kommunalpolitik, Thomas Ritt.

„Den Preis für die Privatisierung zahlen die AltmieterInnen und NeumieterInnen: Die AltmieterInnen mit Verschlechterungen beim Wohnumfeld und damit ihrer Lebensqualität. Und wer nach der Privatisierung neu in eine Arsenal-Wohnung zieht, zahlt deutlich höhere Mieten.“ Während das Mietniveau im Arsenal zwischen kurz vor der Privatisierung im Schitt bei 8,53 Euro pro Quadratmeter Gesamtmiete lag, wurden etwa im Herbst 2012 Wohnungen für 13,71 Euro pro Quadratmeter angeboten. Mittelfristig treibt das das Mietzinsniveau insgesamt in Wien hoch.

In fast allen Punkten, die die Miet- und Wohnqualität betreffen, beklagen die Mieter laut Studie deutliche Verschlechterungen: Ob bei der Pflege der Außenanlage, der Nutzung der Dachböden, der Sanierung der Fassaden, ob bei den Kontakten zur Hausverwaltung, bei der Hilfe in Notfällen oder beim Zustand der Spielplätze.

Forderung

Die AK fordert deshalb:

  1. Wohnungsprivatisierungen verschlechtern auch bei bleibenden Mietverträgen die Wohnbedingungen für die Mieter und Mieterinnen und führen mittelfristig zu einem deutlich höheren Mietniveau. Keine weiteren Wohnungsprivatisierungen.                                                                        
  2. Mit der Wohnungsprivatisierung der Bundeswohnungen hat der Bund in den Mietwohnungsmarkt der Länder und Kommunen eingegriffen. Deshalb sollte zumindest ein Teil der Erlöse auch wieder in den Wohnbau fließen. In ganz Österreich fehlen jährlich 6.500 geförderte Wohnungen: Der Bund hatte Einnahmen aus dem Verkaufserlös der Bundeswohnungen. Er sollte jetzt etwa 350 Millionen Euro als Fördersumme für diese 6.500 Wohnungen aufbringen.                                                                                               
  3. Mieter und Mieterinnen müssen durch wirksame Mietobergrenzen vor weiteren Mietsteigerungen geschützt werden.

                                                                                                               Das Stadt- und Regionalwissenschaftliche Zentrum hatte im Auftrag der AK 129 der insgesamt etwa 700 bewohnten Haushalte des Arsenal nach ihren Erfahrungen vor und nach der Privatisierung befragt. Die Studie im Detail.

Leben auf der Dauerbaustelle

Mit dem Verkauf der BIG-Wohnungen als „Paket“ gelangt der Großteil der Wohnungen in die Hand der Arsenal Immobilien Development GmbH. Die wählt eine für Groß-Privatisierungen typische Verwertungsstrategie. Erst wenn ein Mieter auszieht, wird die Wohnung modernisiert und teurer weitervermietet. Für viele Mieter bedeutet das, dass in ihrer Nachbarschaft immer eine Wohnung modernisiert wird. Viele leben seit Jahren auf einer „permanenten Baustelle.“

Verlust an Nutzungsfläche

Für die AltmieterInnen, die schon vor der Privatisierung im Arsenal wohnen, sollte sich an ihren Verträgen nichts verändern. Doch bei 50 Prozent der AltmieterInnen versuchte die Hausverwaltung, die Nutzungsmöglichkeiten einzuschränken. Fast 40 Prozent der AltmieterInnen verloren das Nutzungsrecht auf Dachböden. Weitere 12,5 Prozent haben kein Nutzungsrecht mehr auf Abstellflächen für Kinderwagen, ebenfalls 12,5 Prozent verloren ihre Autostellplätze.

Sanierung von Fassaden, Stiegenhäusern, Fenstern

Die Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen oder Elektroleitungen fand weder vor noch nach der Privatisierung in nennenswertem Umfang statt. Dachsa-nierungen hat es nach der Privatisierung allerdings spürbar mehr als vorher gegeben. Die MieterInnen beklagen einen Rückgang bei der Sanierung von Stiegenhäusern und Fassaden: An Sanierungen im Stiegenhaus erinnern sich 39 Prozent der AltmieterInnen vor der Privatisierung. Danach haben das nur 25 Prozent erlebt. An eine Sanierung der Fassade erinnerte sich vor der Privatisierung 49 Prozent, danach nur noch 21 Prozent der AltmieterInnen.

Kritik bei Pflege und Sicherheit der Außenanlagen

Dass mit der Privatisierung bei der Hausverwaltung gespart wurde, spüren die Mieter und Mieterinnen wenn Sie schon am Weg in oder aus ihren Häusern: In allen abgefragten Punkten beklagten die AltmieterInnen, dass vor der Privatisierung die Außenanlagen deutlich gepflegter und sicherer waren.

Grafik 1

Bewertung der Mieter mit gut oder sehr gut in Prozent

Grafik               Weniger Zufriedenheit mit Hausverwaltung                                               Vor allem kurz nach der Privatisierung bis zum Jahr 2011 ist die Zufriedenheit mit der Hausverwaltung deutlich gesunken. Die Hausverwaltungen wechselten mehrmals. Seit 2012 gibt es eine neue Hausverwaltung mit etwas besseren Bewertungen, die aber nach wie vor deutlich unter den Werten vor der Privatisierung liegen.

Grafik 2

Bewertung der Hausverwaltung mit gut oder sehr gut in Prozent

Grafik                    Miet- und BK-Abrechnungen weniger durchschaubar                           Zufrieden bis sehr zufrieden mit der Verständlichkeit der Mietkostenabrechnung waren vor der Privatisierung etwa 90 Prozent der AltmieterInnen, Derzeit sind es etwa 69 Prozent. Kritischer sahen die MieterInnen die Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung: Rund 83 Prozent der MieterInnen waren damit zufrieden oder sehr zufrieden. 2012 waren es 59 Prozent.

Beispiel

Beispiel Versicherungsprämien: Ein Blick in die Betriebskostenabrechnungen zeigt, dass die MieterInnen bei den Betriebskosten etwa in Objekt 12 deutlich höhere Versicherungsprämien zahlen müssen: 2002 waren es noch 16.000 Euro, sechs Jahre später schon 41.000 Euro, ein Plus von insgesamt 160 Prozent, das die Mieter tragen müssen. Insgesamt stiegen die Betriebskosten in diesen 6 Jahren um 49 Prozent, nicht wegen Gebührensteigerungen, sondern vor allem wegen viel teurer Versicherungen. Die AK fordert deshalb, dass die MieterInnen Kosten die keine echten Betriebskosten sind, wie Versicherungsprämien, nicht zahlen müssen.

Die Arsenal-Privatisierung treibt die Mieten hoch

2003 verkaufte die Bundesimmobiliengesellschaft rund 3.900 Wohnungen an ein Konsortium rund um den Badener Anwalt und Investor Rudolf Fries und den Fruchtsafthersteller Walter Scherb für insgesamt 145 Mio. Euro. Darunter waren auch die Wohnungen im Arsenal. Kurz darauf folgte 2004 der Verkauf der Bundeswohngesellschaften, wobei vier davon (Buwog, WAG, EBS und ESG) als Paket um 961 Mio. Euro an ein von der Immofinanz angeführtes Konsortium gingen. Dazu kommen noch 55 Mio. Euro aus der zuvor verkauften Wiener WBG. Insgesamt ging es bei BUWOG und BIG um rund 1,2 Milliarden Euro.

Für die Altmieter bewegen sich die Mieten im Arsenal um durchschnittlich 6,77 Euro pro Quadratmeter Gesamtmiete (Mietzins, Steuern, Betriebskosten) Hier handelt es sich meist um unsanierte oder durch Eigenleistung der MieterInnen sanierte Wohnungen. Die durchschnittliche Gesamtmiete im 3. Bezirk beträgt etwa 8,90 Euro pro Quadratmeter. Doch vor allem MieterInnen, die nach der Privatisierung neu ins Arsenal zogen, zahlen deutlich mehr.

Grafik 3

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    Schlagworte: Service, Presse
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