Kostenschock bei den privaten Mieten

1,6 Millionen Haushalte leben in Österreich in Mietwohnungen – das ist nahezu die Hälfte aller Haushalte. „Fürs Wohnen müssen die Mieter immer tiefer ins Geldbörsel greifen“, kritisiert Gabriele Zgubic, Leiterin der AK Abteilung Konsumentenpolitik. „Das ist vor allem für junge Menschen und Familien sehr schmerzhaft. Die Wohnkosten fressen einen immer größeren Teil ihres Einkommens auf.“

Eine AK Analyse der Mikrozensus-Daten der Statistik Austria zeigt: Es gibt einen Kostenschock bei den privaten Mieten!

• Die Mieten sind in zehn Jahren explodiert im Vergleich zu den Löhnen und der Inflation.
• Der reine Hauptmietszins, nicht die Betriebskosten machen die Mieten teurer.
• Extrem verteuert haben sich Mieten im privaten Altbau, vor allem bei Neuabschlüssen.
• Die Befristungen bei privaten Mietwohnungen nehmen rasant zu.

Hohe Mieten - weniger Privatkonsum - höhere Inflation

Während die Einnahmen der Immobilienbesitzer immer mehr zulegen, steigen die Löhne der Mieter weitaus weniger stark. Das ist ungerecht. Werden die Mieten teurer, kann nicht nur der Einzelne weniger ausgeben. Letztlich sinkt auch der gesamte Konsum in der österreichischen Volkswirtschaft, was auch Arbeitsplätze kostet. Nicht zu vergessen: Erhöhte Mieten heizen die Inflation an.

Die AK Analyse im Detail

Eine AK Analyse der Mikrozensus-Daten der Statistik Austria von 2000 bis 2010 zeigt konkret:

(Private) Mieten laufen Löhnen und Inflation davon

Die Mieten (inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer) kletterten im Zehn-Jahres-Vergleich österreichweit um 34,5 Prozent in die Höhe – das ist von durchschnittlich 4,59 Euro Miete pro Quadratmeter auf 6,17 Euro. Dieser Anstieg wird von den Neuvermietungen getrieben, beinhaltet aber auch Erhöhungen bei bestehenden Mietverträgen. Die Löhne hingegen sind im gleichen Zeitraum um 22 Prozent gewachsen, die Inflation um 21 Prozent. Das bedeutet, die Menschen müssen einen immer größeren Teil ihres Einkommens nur für die Wohnkosten aufwenden - nicht zu vergessen auf andere teure Fixkosten wie Energie, Essen oder etwa Sprit.“ Im Jahr 2010 haben in Summe alle Mieterhaushalte 7,38 Milliarden Euro für ihre Wohnungen bezahlt.

Eine Detail-Analyse der Mieten von 2005 bis 2010 zeigt sogar: Die privaten Mieten sind mehr als doppelt so stark in die Höhe gegangen (plus 22 Prozent) wie die Inflation (plus neun Prozent) und die Löhne (plus zehn Prozent). Mieten in Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen sind hingegen nur im Ausmaß der Inflation hinaufgeklettert.

Nicht BKs treiben Mieten an, sondern der reine Hauptmietzins

Der Hauptmietzins (Mietzins ohne Hausbetriebskosten) ist im Zehn-Jahres-Vergleich mit 41 Prozent wesentlich stärker gestiegen als die gesamten Mieten (plus 34,5 Prozent). In Zahlen bedeutet das: Der Hauptmietszins ist von durchschnittlich 3,17 Euro pro Quadratmeter auf 4,46 Euro angestiegen. Die Betriebskosten (zum Beispiel Müll, Wasser, Abwasser, Hausversicherungskosten, Hausbetreuung) haben sich lediglich um 20,4 Prozent erhöht.

Eine Detail-Analyse für die Altbauwohnungen zeigt: Bei den Altbauwohnungen ist es besonders schlimm. Der Hauptmietzins ist sogar um plus 58 Prozent in die Höhe geschnellt. Die Betriebskosten hingegen sind nur um 22 Prozent angestiegen.

Immer mehr Befristungen

Die Anzahl der befristeten Mietverträge in privaten Wohnungen nimmt rasant zu: „Nahezu zwei Drittel der neu abgeschlossenen privaten Mietverträge sind nur mehr befristet“, kritisiert Rosifka. „Das bedeutet für die Mieter mehr Unsicherheit, weniger Mieterschutz und mehr Kosten, etwa für die Übersiedlung oder Makler. “Waren 2004 noch 50 Prozent aller neu vermieteten privaten Hauptmietwohnungen befristet (37.005 Mietverträge), so waren es 2009 schon 62 Prozent (45.658 Mietverträge).

Es zeigt sich: Befristete vermietete Privatwohnungen sind sogar teurer, obwohl es bei Befristungen in der Regel einen Abschlag von 25 Prozent gibt und sie eigentlich billiger sein sollten. Der Grund dafür: Der Richtwertmietzins ist keine klare Obergrenze, weil es eine undurchschaubare Vielfalt von Zuschlägen zum Richtwert gibt. Ein Befristungsabschlag von irgendwas ergibt irgendwas.

Mieten auch in Wien weit über Löhnen und Inflation gestiegen

In Wien leben drei Viertel der Haushalte (640.000) in Hauptmietwohnungen.

In Wien liegt der Anstieg der Mieten mit 37,4 Prozent deutlich über der Inflationsrate und den Löhnen und Gehältern, aber auch über dem Österreich-Durchschnitt.

Dramatisch ist die Mietensteigerung bei Wohnungen in vor 1945 errichteten Gebäuden, also in Altbauwohnungen – plus 48,5 Prozent Mietenanstieg (von 4,12 Euro pro Quadratmeter auf 6,12 Euro pro Quadratmeter). Besonders schlimm ist der Anstieg der reinen Hauptmietzinse (Mietzins ohne Hausbetriebskosten) – plus 67 Prozent.

Überproportionaler Mietenanstieg negativ für Gesamtwirtschaft

Ein Haushalt hat derzeit durchschnittliche Mehrausgaben für die Miete von 1.300 Euro pro Jahr im Vergleich zu 2000. Bei den vor 1945 errichteten Mietwohnungen, wo die Mieten sehr stark gestiegen sind, beläuft sich die Mehrbelastung pro Haushalt sogar auf mehr als 1.500 Euro.

Fest steht: Steigen die Mieten, sinkt nicht nur die Kaufkraft der einzelnen Mieter, sondern letzten Endes der gesamtwirtschaftliche Konsum einer Volkswirtschaft. Bitter: Eine reale Mietensteigerung um zehn Prozent reduziert das reale gesamtwirtschaftliche Konsumniveau um zwei Prozent (Dieter Gstach, Wirtschaftsuniversität Wien).

Weniger Kaufkraft bedeutet auch weniger Arbeitsplätze. Gstach berechnete: Eine Hauptmietzinssteigerung von 22 Prozent über der Inflation brachte von 1994 bis 2004 neben einer gesunkenen Kaufkraft einen Verlust von mindestens 30.000 Arbeitsplätzen. Es ist daher davon auszugehen, dass der Anstieg der Hauptmietzinsevon knapp 20 Prozent über der Inflation zwischen 2000 und 2010 zum Verlust von mehreren Tausend Arbeitsplätzen führen kann.

Durch die überproportionalen Einnahmensteigerungen aus der Vermietung privater Altbauwohnungen ist es auch zu einer starken Umverteilung von ArbeitnehmerInnen- zu Immobilieneinkommen gekommen. So haben sich die Einnahmen der Althausbesitzer in zehn Jahren um 58 Prozent erhöht, während die Löhne nur um 22 Prozent gestiegen sind. Außerdem gibt es eine Mieten-Inflations-Spirale: Die hohen Mietensteigerungen kurbeln wieder die Inflation an.

• Die AK will eine klare Mietobergrenze bei den privaten Mieten. Der undurchschaubare Dschungel an Zu- und Abschlägen beim Richtwertmietzinssystem soll beseitigt werden. Es muss einen klaren Zu- und Abschlagskatalog im Mietrechtsgesetz geben. Jedenfalls muss der Lagezuschlag (keine Mieterhöhung wegen U-Bahn) gestrichen werden.
• Die Angabe der Zu- und Abschläge muss im Mietvertrag verpflichtend werden.
• Die Zuschläge zum Richtwert müssen generell auf höchstens 20 Prozent des Richtwertes begrenzt werden.

• Grundsteuer & Co nicht auf MieterInnen überwälzen
• Als Betriebskosten sollen nur jene Kosten gelten, die die MieterInnen unmittelbar verursachen, zum Beispiel Kosten für die Wasserversorgung, Abwasser- und Müllentsorgung.
• Aus dem Betriebskostenkatalog sollen Kosten gestrichen werden, die keine Betriebskosten im eigentlichen Sinn sind: Grundsteuer, Verwaltungs- und Versicherungskosten dürfen nicht mehr auf MieterInnen überwälzt werden.

• Mietzinsanpassungen sollen für alle Wohnmietverhältnisse erst nach fünf Jahren erfolgen dürfen.
• Es soll keine automatische Erhöhung um die gesamte Inflationsrate geben.

• Befristete Wohnungen bedeuten für die MieterInnen Unsicherheit, weniger Mieterschutz und Kosten, etwa durch die Übersiedlung.
• Die AK tritt dafür ein, dass die Befristungsmöglichkeiten eingeschränkt werden – Befristungen sollen nur zulässig sein, wenn es einen sachlich gerechtfertigten Grund gibt, etwa Eigenbedarf des Vermieters.